Dneska začnu možná trochu netradičně, a to příběhem.
Na začátku roku se na mě obrátila majitelka malého bytu v Plzni s tím, že ho potřebuje prodat, aby si mohla koupit větší. Ten nový už měla vybraný a tak na celý prodej spěchala. Potřebovala získat peníze co nejdříve.
Když jsem se s ní potkala na kávě, tak říkala sebejistě, že kupní cenu bude chtít od kupujícího poslat rovnou na svůj účet. Rozhodně ne úschovu u advokáta. Mluvila o tom, že s nimi má špatnou zkušenost, a proto nechce žádného prostředníka. Prostě chce při podpisu smlouvy mít peníze rovnou na svém účtu.
Přiznám se, že mě její požadavek hodně zaskočil. Začala jsem jí vysvětlovat, že takový přímý převod bez úschovy je obrovské riziko. Jak pro ni, jako majitele nemovitosti, tak pro kupujícího.
Riziko pro prodávajícího i kupujícího
Jde totiž o to, že vlastnictví při koupi bytu nevzniká podpisem kupní smlouvy a zaplacením kupní ceny. Vzniká až v okamžiku, kdy dojde k zápisu do katastru nemovitostí.
Katastr má ze zákona povinnost vyčkat po podání návrhu na zápis do katastru nemovitostí minimálně 21 dní, ve kterých si prodej může majitel rozmyslet a svůj návrh stáhnout.
A ani po těch 21 dnech nemusí dojít k zápisu. Záleží na tom, jak rychle zvládne katastr návrh vyřídit a zda se neobjeví ještě jiné překážky, které by převodu bránily.
Takže pokud by nevyužili nějakou formu úschovy, bude v nevýhodě buď ona, jako majitelka, nebo kupující.
Proč?
Když kupující zaplatí kupní cenu hned při podpisu smlouvy, tak v ten okamžik nemá ani peníze, ani byt. Má v ruce jenom smlouvu. A do takového rizika žádný kupující nepůjde.
Naopak, když zaplatí až v okamžiku zápisu do katastru nemovitostí, bude zase v nevýhodě původní majitelka. V určitý moment nebude mít ani byt, ani peníze. Do takového rizika nepůjde zase žádný prodávající.
A z vlastních zkušeností vím, že v průběhu převodu mohou ze strany katastrálního úřadu přijít další komplikace. Mohou vyplout na povrch nové skutečnosti, které mohou přepis zdržet, nebo mu dokonce zabránit.
Jak to tedy vyřešit? V jakém okamžiku a jak zaplatit kupní cenu nemovitosti, aby to bylo bezpečné pro obě strany?
Využijte úschovu peněz
Existují 4 různé možnosti, jak úschovu peněž po dobu převodu zajistit.
- úschova u notáře
- úschova u advokáta
- úschova u banky
- úschova u realitní kanceláře
Každá z těchto variant má své výhody a nevýhody. Pojďme si teď jednotlivé varianty představit blíž.
1. Úschova peněz u notáře
Jedná se o bezpečnou variantu, kam uložit peníze, než dojde k převodu na nového vlastníka.
A bezpečnou proto, že notář má pro tento účel zřízen samostatný účet, který je oddělený od jeho majetku. Nemůže se tak stát, že by peníze zmizely v případě úmrtí notáře nebo jeho úpadku. Navíc má notář ze zákona povinnost mít sjednané pojištění odpovědnosti za škody.
Nevýhodou je, že notářů je málo a na schůzku s ním můžete čekat dlouho. Takže pokud potřebujete prodat co nejrychleji, není to ideální varianta.
Také musíte počítat s tím, že za úschovu notáři zaplatíte cenu stanovenou na základě vyhlášky. Například pokud je kupní cena bytu 2 miliony korun, podle vyhlášky notáři zaplatíte 7 600 Kč.
2. Úschova peněz u advokáta
Advokátní úschova je také bezpečnou variantou úschovy peněz. V praxi je častěji využívaná, a to z důvodu, že bývá rychlejší.
Realitní makléři nebo realitní kanceláře většinou s nějakým právníkem spolupracují. Na schůzku s ním tedy nebudete čekat týdny a navíc můžete získat i lepší cenu.
V některých případech můžete mít úschovu zcela zdarma (je zahrnutá v provizi makléře). Záleží na tom, jaké podmínky spolupráce má nastaven makléř s příslušným advokátem. Advokáti totiž nemají vyhláškou stanovené odměny, ale smluvní.
Advokát má také ze zákona povinnost mít sjednané pojištění odpovědnosti za škody. A stejně jako u notáře jsou peníze uloženy na samostatném účtu odděleném od osobního majetku advokáta. Takže opět v případě jeho úmrtí nebo úpadku o ně nepřijdete.
3. Úschova peněz u banky
Tento způsob je asi ta nejdražší varianta, kterou můžete zvolit. (Záleží samozřejmě na konkrétní bance a produktu, který nabízí.) Když zůstaneme pro porovnání opět u ceny 2 miliony korun, podle typu produktu a banky můžete zaplatit až 0,05 %, tzn. 10 000 Kč.
Kupní cena nemovitosti je uložena na bankovním účtu, se kterým není možné disponovat do okamžiku, než dojde k předložení určených dokumentů. Například výpisu z katastru nemovitostí, kdy je nový vlastník zapsán jako majitel.
Nevýhodou této úschovy je fakt, že majitelem účtu je buď kupující, nebo prodávající. V okamžiku, kdy je na majitele například uvalena exekuce, tak může být obstaven i tento účet a s penězi nelze nakládat.
4. Úschova peněz u realitní kanceláře
Tato forma je nejméně bezpečnou variantou ze všech čtyř uváděných.
Peníze jsou uloženy na účtu realitní kanceláře a nejsou nijak odděleny od jejího majetku. Může se tak stát, že dojde k úpadku a prodávající přijde o peníze. Realitní kanceláře totiž nemají ze zákona povinnost mít uzavřené pojištění odpovědnosti proti škodě, jako je tomu u advokátů nebo notářů.
Naopak je to většinou nejlevnější varianta, protože ji realitní kanceláře nabízejí buď úplně zdarma, nebo je cena za úschovu součástí provize.
Volte bezpečí
Jestli prodáváte svůj byt, svůj majetek, nejedná se o koruny, ale miliony. A proto rozhodně není na místě riskovat. Je potřeba si uvědomit, že peníze budou v úschově zhruba měsíc, ale možná i déle. A za tu dobu se může leccos stát.
Nejlepší z uvedených možností je úschova u advokátní úschovy nebo notáře. Riziko, že o peníze přijdete, je tak minimální.
Samozřejmě nic není 100% a proti zpronevěře nikdo nikoho nepojistí, ale pokud zvolíte notáře nebo advokáta, se kterými realitní makléř dlouhodobě spolupracuje, tak pro bezpečnost transakce uděláte maximum.
A i já jednu z těchto dvou možností preferuji.
Pokud zvolíte možnost bankovní úschovy, tak počítejte, že s největší pravděpodobností zaplatíte více než u advokáta nebo notáře. Vždy záleží na částce, kterou do úschovy dáváte. Jakou banku volíte a i jaký produkt vyberete. Je jich totiž na výběr více a liší se hlavně způsobem zajištění.
A jak to dopadlo s majitelkou bytu?
Ač jsem vše vysvětlovala „horem dolem”, tak jsme se rozešli s tím, že advokátům nevěří a využije úschovu u banky.
Asi za dva týdny mi volala, jestli bychom nemohly domluvit úschovu u advokáta.
Zjistila totiž, kolik si banka účtuje…
