Jak předkupní právo ovlivní prodej bytu

Majitelé bytů i ostatních nemovitostí měli dlouhá léta zažitý fakt, že v případě prodeje svého podílu ho musí nabídnout spoluvlastníkům.

Tohle předkupní právo pak bylo zrušeno a až do 31. 12. 2017 majitelé nemovitostí takovou povinnost řešit nemuseli.

Kocourkov aneb předkupní právo včera, dnes a zítra

Nicméně novela nového občanského zákoníku (zákon č. 460/2016 Sb.) stanovila, že od 1. ledna 2018 se předkupní právo vrací zpět na scénu a jeho podoba je prakticky stejná jako za původní právní úpravy.

Co je to předkupní právo?

Předkupní právo znamená závazek pro spoluvlastníka nemovitosti v okamžiku, kdy chce svůj podíl prodat nebo i bezúplatně převést. A to takový, že svůj podíl musí nejprve nabídnout k odkoupení ostatním spoluvlastníkům.  Výjimkou jsou převody osobě blízké (manžel, rodič, sourozenec apod.).

Teprve když spoluvlastníci o prodávaný podíl nemají zájem a odmítnou ho odkoupit, může vlastník tento svůj podíl nabídnout třetí osobě. Vždy ale za stejnou nebo vyšší cenu než za jakou ho nabídl spoluvlastníkovi.

Předkupní právo a společné části domů a bytů

Předkupní právo se může vztahovat i na společné prostory v domě, zejména garážová stání. Ale už ne na společnou příjezdovou cestu k domu.

Jak se v tom vyznat?

Předně je dobré probrat konkrétní situaci s odborníkem.

Principiálně je nutné se podívat na katastr nemovitostí. Garáž je tam buď jako jednotka ve spoluvlastnictví a v tom případě je mají spoluvlastníci předkupní právo. Nebo je garáž samostatnou věcí a pak je vše bez oslovování spolumajitelů.

Samozřejmě to může ovlivnit prodej samotného bytu. Obzvlášť když kupující o garáž velmi stojí.

Vždy je tedy potřeba ke každému prodeji přistupovat individuálně a zvážit, na které společné části se předkupní právo vztahuje, a na které ne.

Co se stane, pokud spoluvlastníky obejdete

Při porušení předkupního práva se může spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat na novém majiteli spoluvlastnického podílu, aby mu podíl nabídl ke koupi za stejných podmínek, za jakých jej nabyl od původního spoluvlastníka.

Pokud to nový majitel neudělá, tak se taková povinnost může vynucovat i soudní cestou.

Příklad

Nový majitel koupí polovinu bytu bez písemně potvrzeného odmítnutí druhého spoluvlastníka. Po půl roce, roce nebo i pěti letech se tento spoluvlastník probudí a může donutit nového majitele, aby mu polovinu bytu prodal za cenu, za kterou ji koupil. I kdyby se mezi tím zdvojnásobila. Poškozený nový majitel bude požadovat odškodnění od původního prodejce.

Co to znamená při prodeji bytu

Jestli uvažujete o prodeji spoluvlastnického podílu svého bytu, musíte jako první s nabídkou oslovit ostatní spoluvlastníky. I když je byt komplet váš a vlastníte garáž, zkontrolujte si, jak je zapsaná na katastru. Je možné, že se na ni předkupní právo vztahuje.

Připravte písemnou nabídku a předložte ji ostatním vlastníkům. Pokud nebudou chtít váš podíl odkoupit, nechte si opět tuto skutečnost od nich písemně potvrdit. Co je psáno, to je dáno a vyhnete se tak případným problémům v budoucnu. Vy jste totiž ten, který za to ručí.

Co se týče ceny, záleží na vás, za jakou cenu svůj podíl spoluvlastníkům nabídnete. Může, ale nemusí jít o tržní cenu.

Pozor si ale dejte v okamžiku, pokud byste spoluvlastníkovi nabídli podíl například za 1 000 000 Kč. On ho za tu cenu odmítl, a vy byste potom někomu jinému tento podíl prodali jen za 800 000 Kč. Tady jde o porušení předkupního práva.

V tom případě by se dotčený spoluvlastník mohl proti tomuto postupu ohradit a bránit soudní cestou. A doba, po kterou by převod mohl napadnout, není omezená.

Udělejte raději všechno při prodeji důsledně, abyste se nemuseli ohlížet zpět nebo, aby na vás nevyskočilo nečekané „překvapení” v podobě soudní obsílky.

Předkupní právo je zpět

S rokem 2018 se tedy vrací zpět stav, že spoluvlastníci mají možnost ovlivnit, kdo bude jejich novým spoluvlastníkem.

Podle mého je to logické a pochopitelné.

A také to potvrzuje fakt, že některé věci v novém občanském zákoníku jsou vymyšlené řekněme nešťastně a je dobře, že se takto napravují.